คำนวณราคาที่ดินต่อตารางวาอย่างไร? ราคาประเมิน vs ราคาตลาด และวิธีเช็กว่าแพงไปไหม

การซื้อขายที่ดินในไทยมักพูดเป็น ราคาต่อตารางวา เพราะเทียบแปลงที่ขนาดต่างกันได้ง่าย แต่หลายคนยังสับสนระหว่างราคาต่อตารางวา ราคาประเมิน และราคาที่ใช้คิดภาษี

สูตรพื้นฐาน

• ราคารวม = ราคาต่อตารางวา × จำนวนตารางวา
• ราคาต่อตารางวา = ราคารวม ÷ จำนวนตารางวา
• ราคาต่อไร่ = ราคาต่อตารางวา × 400
• ราคาต่อตารางเมตร = ราคาต่อตารางวา ÷ 4

ตัวอย่าง: ที่ดิน 1-0-50 ไร่ (450 ตารางวา) ราคา 30,000 บาท/ตร.ว. → ราคารวม 13,500,000 บาท หรือ 12,000,000 บาทต่อไร่

ราคาประเมิน กับ ราคาตลาด ต่างกันอย่างไร

ในเมืองใหญ่ ราคาตลาดมักสูงกว่าราคาประเมินมาก ส่วนต่างนี้มีผลต่อภาษี เพราะภาษีธุรกิจเฉพาะและอากรแสตมป์ใช้ ค่าที่สูงกว่า ระหว่างสองราคา

ทำไมที่ดินติดกันราคาต่างกัน

• หน้ากว้างติดถนน แปลงที่ติดถนนยาวกว่ามักแพงกว่าต่อตารางวา
• ความกว้างถนนหน้าที่ดิน ถนนกว้างสร้างอาคารได้ใหญ่กว่า ถนนไม่ถึง 6 เมตรมีข้อจำกัดเรื่องระยะร่นและประเภทอาคาร
• ที่ดินตาบอด ไม่มีทางออกถนนสาธารณะ ราคาต่ำกว่ามาก
• สีผังเมือง กำหนดว่าสร้างอะไรได้ ความสูงเท่าไร
• รูปแปลงและระดับดิน แปลงสี่เหลี่ยมเต็ม ไม่ต้องถมดิน มีมูลค่ามากกว่า

เช็กว่าแพงไปไหม

1. เทียบราคาต่อตารางวากับประกาศขายในซอยเดียวกัน
2. ดูราคาประเมินของแปลงข้างเคียงจากกรมธนารักษ์
3. ตรวจความกว้างถนนและทางเข้าออก
4. ตรวจผังเมืองว่าใช้ประโยชน์ตามที่ต้องการได้
5. คำนวณต้นทุนวันโอน (ค่าธรรมเนียมและภาษี) รวมเข้าไปด้วย

คำนวณราคาอัตโนมัติ

เครื่องมือแปลงหน่วยที่ดิน ใส่ขนาดที่ดินแล้วกรอกราคาต่อตารางวา จะได้ราคารวม ราคาต่อไร่ และราคาต่อตารางเมตรทันที หรือกรอกราคารวมเพื่อหาราคาต่อตารางวาย้อนกลับ

คำถามที่พบบ่อย

ธนาคารปล่อยกู้ตามราคาไหน?

ธนาคารใช้ราคาประเมินของธนาคารเอง ซึ่งอาจต่างจากทั้งราคาประเมินราชการและราคาซื้อขาย

ราคาประเมินสูงขึ้น ทำให้ค่าโอนแพงขึ้นไหม?

ใช่ ค่าธรรมเนียมโอนและภาษีหัก ณ ที่จ่ายคิดจากราคาประเมิน

ที่ดินแปลงใหญ่ราคาต่อตารางวาถูกกว่าไหม?

มักถูกกว่า เพราะผู้ซื้อต้องลงทุนทำถนนและสาธารณูปโภคเอง และกลุ่มผู้ซื้อน้อยกว่า